صفر تا صد آنچه درباره مشارکت در ساخت باید بدانید

صفر تا صد مشارکت در ساخت | راهنمای جامع برای مالکان و سرمایه‌گذاران

مشارکت در ساخت یکی از پرکاربردترین مدل‌های توسعه شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده در کلان‌شهرهایی مثل تهران است. این شیوه، ترکیبی هوشمندانه از دارایی ملکی (زمین یا بنای کلنگی) و توان فنی و سرمایه‌ای سازنده است. در این مقاله از هلدینگ مجلل با مدیریت الیاس حسینی، به‌طور جامع به بررسی تمام جوانب مشارکت در ساخت می‌پردازیم؛ از تعریف و مزایا گرفته تا ریسک‌ها، نکات حقوقی، فرمول‌های تقسیم سهم و مراحل اجرایی.

---

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت یک نوع قرارداد مشارکت مدنی است که طی آن، مالک زمین یا ملک کلنگی و یک سازنده (حقیقی یا حقوقی) توافق می‌کنند تا در ساخت‌وساز یک پروژه ساختمانی همکاری کنند. مالک، زمین را به عنوان آورده وارد می‌کند و سازنده، مسئول تأمین هزینه ساخت، اخذ مجوزها و اجرای پروژه است. در نهایت، حاصل کار (واحدهای نوساز یا سود حاصل از فروش) بین طرفین، بر اساس درصد توافق‌شده، تقسیم می‌شود.

---

مزایای مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده

برای مالک:

نوسازی ملک بدون سرمایه‌گذاری مالی

افزایش چند برابری ارزش دارایی پس از ساخت

حذف دغدغه‌های فنی، نظارتی و اجرایی

برای سازنده:

دسترسی به زمین آماده ساخت بدون هزینه خرید

کاهش ریسک بازار زمین

بازگشت سرمایه سریع‌تر در مناطق پرپتانسیل

---

مراحل مشارکت در ساخت (گام‌به‌گام)

1. امکان‌سنجی ملک

بررسی مواردی مانند:

موقعیت جغرافیایی

عرض گذر و نوع کاربری

تراکم مجاز و ضوابط شهرداری

نوع سند (شش‌دانگ، مشاع، وراثتی و...)

2. انتخاب سازنده مناسب

سازنده باید دارای رزومه اجرایی معتبر، توان مالی اثبات‌شده، تیم مهندسی و مهارت در اخذ مجوزها باشد. توجه به سابقه کاری، رضایت مالکان قبلی و قراردادهای نمونه ضروری است.

3. عقد قرارداد مشارکت

قرارداد باید شامل موارد زیر باشد:

سهم‌الشرکه طرفین (مثلاً 60٪ مالک، 40٪ سازنده)

جدول زمان‌بندی پروژه (بر حسب مراحل)

تضامین مالی و اجرایی

روش داوری و حل اختلاف

بندهای جرایم تأخیر یا نقض تعهدات

نحوه تقسیم پارکینگ، انباری، طبقات و سند

4. تخریب و شروع عملیات

سازنده باید پروانه تخریب و نوسازی، جواز ساخت و نقشه‌ها را دریافت کند. سپس عملیات تخریب و ساخت آغاز می‌شود.

5. تحویل، سند تفکیکی و پایان کار

پس از پایان ساخت و دریافت پایان‌کار، واحدها تفکیک و طبق قرارداد میان طرفین تقسیم می‌شود. سپس سند رسمی به هر کدام منتقل می‌گردد.

---

فرمول تقسیم سهم مالک و سازنده

این فرمول بر اساس «ارزش زمین» و «هزینه ساخت» محاسبه می‌شود. برای مثال:

سهم مالک = [ارزش زمین / (ارزش زمین + هزینه ساخت)] × 100

در مناطق شمالی تهران ممکن است مالک سهم بیشتری (مثلاً 60 تا 70 درصد) دریافت کند، ولی در مناطق مرکزی و جنوبی سهم طرفین می‌تواند برابر یا حتی به نفع سازنده باشد.

---

مهم‌ترین ریسک‌ها و راه‌های پیشگیری

ریسک محتمل راه‌حل پیشنهادی

تأخیر در ساخت درج بند جرایم تأخیر در قرارداد
تغییر قیمت مصالح توافق بر قیمت ثابت یا شناور با ضمانت
اختلاف بر سر تقسیم واحدها نقشه دقیق تقسیم و ذکر در قرارداد
عدم پایبندی سازنده دریافت ضمانت بانکی، چک یا سند رهنی

---

نکات حقوقی حیاتی در مشارکت

قرارداد حتماً باید رسمی و محضری باشد.

ملک باید فاقد معارض، بدهی، رهن یا بازداشت باشد.

استفاده از وکالت‌نامه بلاعزل به نفع سازنده در صورت لزوم (با محدودیت‌های مشخص)

تعیین دقیق نقش هر طرف در اخذ مجوزها، پرداخت عوارض، هزینه‌ها و... در قرارداد

---

سخن پایانی از هلدینگ مجلل

مشارکت در ساخت، اگر درست و اصولی انجام شود، می‌تواند به یک تجربه سودآور و بدون دردسر تبدیل شود. اما عدم دقت در انتخاب شریک، تنظیم قرارداد و بررسی اسناد می‌تواند خسارات سنگینی به همراه داشته باشد.

در هلدینگ مجلل، با تکیه بر تیم حقوقی، مهندسی و اجرایی مجرب، خدمات تخصصی مشارکت در ساخت را از مشاوره اولیه تا پایان پروژه ارائه می‌دهیم. با ما، ساخت‌وساز را ایمن، سریع و سودآور تجربه کنید.